Aufteilung des Immobilienvermögens bei Ehescheidung

Befinden sich Immobilien im Privatvermögen und werden diese im Zuge einer Ehescheidung aufgeteilt, so können damit erhebliche steuerliche Konsequenzen verbunden sein.

Neben dem allgemeinen ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse werden im Zuge der Aufteilung oftmals auch Liegenschaften (etwa eine gemeinsame Wohnung, ein gemeinsames Haus, oder Grund und Boden) übertragen. Dieser Vorgang gilt grundsätzlich als unentgeltlich, weswegen in der Regel keine Immobilienertragsteuer anfällt. Dasselbe gilt in diesem Zusammenhang auch für Ausgleichszahlungen.

Zu einer Besteuerung der Übertragung der Immobilie kommt es allerdings, wenn Gebrauchsvermögen oder Ersparnisse mit Wirtschaftsgütern getauscht werden, die nach ehegesetzlichen Grundsätzen nicht der Aufteilung unterliegen. Dies gilt etwa für Personengesellschaften oder Gesellschaftsanteile an einer GmbH, wenn eine rechtliche Möglichkeit der maßgeblichen Einflussnahme besteht, nicht jedoch wenn es sich um eine bloße Wertanlage handelt. In solchen Fällen liegt ein Tausch von nicht ehelichem Gebrauchsvermögen mit Grundstücken vor. Dieser Tausch gilt auch hinsichtlich der Grundstücke als eine Veräußerung und führt somit zu einem Vorgang, der Immobilienertragsteuer auslösen kann.

Beispiel:
Ein Ehepaar ist gemeinsam an einer OG im Beteiligungsverhältnis 50:50 beteiligt. Im Eigentum des Ehepaars steht eine vermietete Eigentumswohnung, welche aus ehelichen Ersparnissen erworben wurde. Im Zuge der Scheidung soll das Vermögen derart aufgeteilt werden, dass ein Ehepartner seinen 50%igen OG-Anteil auf den anderen Ehepartner überträgt und im Gegenzug die Anteile des anderen Ehepartners an der Eigentumswohnung erhält. Da im Gegenzug für die Übertragung der aus gemeinsamen Ersparnissen erworbenen Eigentumswohnung der – aufgrund ehegesetzlicher Bestimmungen – nicht aufzuteilende OG-Anteil in Höhe von 50% übergeben wird, liegt ein steuerpflichtiger Tauschvorgang vor, welcher Immo-ESt auslöst.

Darüber hinaus unterliegen Grundstücksübertragungen grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage bildet in der Regel der Grundstückswert, wobei nach dem günstigeren Stufentarif berechnet wird:

Die ersten € 250.000 sind mit 0,5% zu besteuern, die nächsten € 150.000 mit 2% und darüber hinaus fällt 3,5% an Grunderwerbsteuer an. Zu beachten ist jedoch auch, dass es bei Geltendmachung des Aufteilungsanspruchs und bei einer Grundstücksübertragung nach Ablauf von einem Jahr ab Rechtskraft der Scheidung unter Umständen zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage und zu einem Wegfall der Voraussetzungen für die Anwendung des begünstigenden Stufentarifs kommen kann.

Zusätzlich fällt bei einer Übertragung von Immobilien eine Grundbuchseintragungsgebühr an.

Mit welchen steuerlichen Konsequenzen Grundstücksübertragungen infolge einer Ehescheidung tatsächlich verbunden sind, ist stets einzelfallbezogen zu beurteilen. Wir unterstützen Sie gerne bei der steueroptimalen Gestaltung von Grundstücksübertragungen (info@artus.at).