Auswirkungen von Eigennutzung und Leerstandskosten auf die Beurteilung von Liebhaberei

Wird eine Ferienwohnung teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, so sind die Kosten, die auf die Eigennutzung entfallen, auszuscheiden und dürfen nicht gewinnmindernd berücksichtigt werden.

Wenn Verluste im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit „qualifizierten Nutzungsrechten“ erzielt werden, so gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung die Liebhabereivermutung. „Qualifizierte Nutzungsrechte“ liegen etwa dann vor, wenn persönliche Wohnbedürfnisse befriedigt werden.

Folglich werden Verluste steuerlich nicht anerkannt und können nicht mit anderen steuerpflichtigen Einkünften gegenverrechnet werden. Die Liebhabereivermutung kann aber mit der Erstellung einer Prognoserechnung widerlegt werden. Dafür ist es erforderlich den Nachweis zu erbringen, dass innerhalb einer absehbaren Zeit ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben (Werbungskosten) erzielt werden kann. Bei der Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen muss dabei innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen, die objektive Ertragsfähigkeit (Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) vorliegen.

Aufteilung der Kosten nach Veranlassungszusammenhang
Bei der Vermietung eines Ferienhauses, welches zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt wird, sind entstandene Kosten nach Zusammenhang mit ihrer Veranlassung aufzuteilen. Kosten, die nur durch die Vermietung veranlasst sind, sind als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die Kosten der Eigennutzung dürfen nicht berücksichtigt werden.

Die im Zuge einer Leerstehung nicht verrechenbaren Betriebskosten, welche sowohl mit der Vermietung als auch mit der Eigennutzung in einem Veranlassungszusammenhang stehen, gelten als gemischt veranlasst. Ist eine Selbstnutzung an sich jederzeit möglich, hat die Aufteilung dieser gemischt-veranlassten Kosten nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung zu erfolgen. Die Tage der Gesamtnutzung ergeben sich dabei aus der Summe aller Tage der Eigennutzung und aller Tage der Vermietung.

Für Fragen stehen wir Ihnen natürlich zur Verfügung und bieten Ihnen gerne unsere Unterstützung bei der Beurteilung des Sachverhaltes oder dem Erstellen einer Prognoserechnung an (info@artus.at).