Das Baurecht und der Grundanteil bei Vermietung

Einräumung eines Baurechts: die steuerliche Behandlung bei Nutzung des Baurechts zur Einkünfteerzielung

Insbesondere in begehrten Gegenden, in denen Grundstücke seltener verkauft werden, gewinnen Baurechte zunehmend an Bedeutung. Bei dieser Regelung bleibt das Grundstück im Besitz des Baurechtgebers, der dem Baurechtsnehmer die Erlaubnis erteilt, ein Gebäude darauf zu errichten.

Wenn sich bereits ein Gebäude auf dem Grundstück befindet, geht dieses in das Eigentum des Baurechtsnehmers über und er wird somit der Eigentümer des oder der Gebäude. Es besteht auch die Möglichkeit des „Baurechtswohnungseigentums“, was bedeutet, dass auch Eigentumswohnungen auf einem Grundstück mit Baurecht errichtet werden können.

Das Baurecht ist somit ein dingliches, übertragbares und vererbbares Recht, ein Bauwerk auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks zu besitzen. Die Entstehung erfolgt durch die Eintragung im Grundbuch (im C-Blatt) des belasteten Grundstücks.

Die Laufzeit der Einräumung beträgt mindestens 10 Jahre und höchstens 100 Jahre.

Als Gegenleistung wird in der Regel ein laufender Baurechtszins gezahlt, der in der Regel 2 % bis 4 % des Grundstückswerts pro Jahr beträgt und üblicherweise wertgesichert ist. Sowohl das Baurecht als auch das Grundstück können unabhängig voneinander verkauft oder übertragen werden.

Im Vergleich dazu bietet ein Superädifikat (ein Bauwerk auf fremdem Grund) weniger Sicherheit, da das Grundstück lediglich gepachtet ist. Ein Superädifikat kann auch nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Die steuerliche Behandlung eines Baurechts beim Bauberechtigten im Falle der Nutzung des Baurechts zur Einkünfteerzielung

In Fällen von Vermietung und Verpachtung durch den Bauberechtigten sowie im betrieblichen Bereich ist zu beachten, dass die Zahlung des Baurechtszinses steuerlich abzugsfähig ist.

Seit der Grundanteil-Verordnung von 2016 muss bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern ein entsprechender Grundanteil für die Berechnung der Höhe der Abschreibung der Anschaffungskosten ausgeschieden werden.

In dem Fall, dass das Gebäude jedoch auf fremden Grund erbaut wurde, muss kein Grundanteil bei der Berechnung der Abschreibung ausgeschieden werden.

Sollte das Gebäude nach Ablauf des Baurechts an den Grundstückseigentümer zurückfallen, könnte dies potenziell zu einer Verkürzung der Nutzungsdauer führen.

Im betrieblichen Kontext ist eine Rückstellung nur für den tatsächlich entstehenden Aufwand im Zusammenhang mit dem Rückfall des Gebäudes an den Grundstückseigentümer vorzunehmen.

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