21. Januar 2016 Der Immobilienbereich trägt bekanntlich einen wesentlichen Teil der notwendigen Gegenfinanzierung zu den Steuerentlastungen im Lohn/Einkommensteuertarif.
Nachfolgend berichten wir über einen an sich unauffälligen, aber nachhaltig wirksamen Bereich der Steuererhöhung, nämlich die Ermittlung der Abschreibungsbasis. Diese Neuerung betrifft sämtliche außerbetriebliche Vermietungen, und zwar sowohl bestehende wie auch künftig beginnende Vermietungen.
In Zahlen bedeutet dies:
| Bisherige | Neu | |
| Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten | 1.000.000 | 1.000.000 |
| Grundanteil | (20%) 200.000 | (40%) 400.000 |
| Gebäudeteil (Abschreibungsbasis) | 800.000 | 600.000 |
| Die Abschreibung beträgt daher (1,5%) | 12.000 | 9.000 |
| Steuerersparnis bei 50% Steuer | 6.000 | 4.500 |
Wie das Beispiel zeigt, verursacht die Neuregelung somit eine Mehrbelastung an Einkommensteuern von 1.500 jährlich; bei einer Vermietungsdauer von zB 20 Jahren werden daraus nominal 30.000.
Nachfolgend erörtern wir die geplanten Regelungen im Detail:
1. Grundregel: Gesetzliches Aufteilungsverhältnis
Nach der bisherigen Verwaltungspraxis wurde bei bebauten Grundstücken der Grundanteil, der keiner Abschreibung unterliegt, üblicherweise pauschal mit 20% der Anschaffungskosten angesetzt. Die Gebäudeabschreibung von 1,5% wurde somit von den auf das Gebäude entfallenden 80% der Anschaffungskosten bemessen.
Im Rahmen der Steuerreform 2016 wurde nun ein pauschales Aufteilungsverhältnis der Anschaffungskosten gesetzlich verankert, wonach für bebaute Grundstücke ab 2016 40% der Anschaffungskosten für Grund und Boden und 60% für Gebäude anzusetzen sind; es sei denn, die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig ab.
2. Ausnahmen: Aufteilungsverhältnis gemäß Grundanteilsverordnung 2015
Im Rahmen des Begutachtungsentwurfs über die Grundanteilverordnung 2015 wird nun abweichend zum neuen gesetzlichen 40/60-Aufteilungsverhältnis folgendes geregelt:
20% der Anschaffungskosten für den Grundanteil sind anzusetzen, unabhängig von der Art der Bebauung,
- bei Gemeinden mit weniger als 100 000 Einwohnern und
- wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400 beträgt.
Bei Gemeinden mit mindestens 100 000 Einwohnern (das sind derzeit Wien, Graz, Linz, Salzburg, und Innsbruck) oder bei Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens € 400 beträgt, beträgt der Anteil der anzusetzenden Anschaffungskosten für den Grund und Boden.
- 30%, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst bzw.
- 40%, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.
Darüber hinaus steht es dem Steuerpflichtigen frei, jederzeit ein anderes als das vom Gesetz bzw. durch die Verordnung festgesetzte Aufteilungsverhältnis nachzuweisen – etwa durch ein Gutachten.
3. Achtung Altvermietungen
Bisher bereits bestehende Vermietungen sind ebenfalls betroffen. Bei diesen sind die neuen Abschreibungsbeträge bei der Erstellung der Steuererklärungen 2016 zu berechnen und anzusetzen. Im Rahmen der vielfältigen Möglichkeiten gilt es, hier eine individuell optimale Vorgangsweise zu finden und auch Vorteilhaftigkeitsberechnungen vorzunehmen.
Für Fragen wenden Sie sich gerne an unsere Steuerberater, kontaktieren Sie uns unter info@artus.at.
