Grunderwerbsteuer-Reform 2014 – Am 31. Mai ist es zu spät!

Der Verfassungsgerichtshof hat in mehreren Erkenntnissen die Ermittlung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen (im Wesentlichen die Einheitswerte) als verfassungswidrig eingestuft. Die betreffende Gesetzesstelle wurde daher mit Ablauf des 31. Mai 2014 aufgehoben und dem Gesetzgeber eine Reparaturfrist bis zum eben genannten Datum eingeräumt. Aus diesem Grund steht unsere Regierung aktuell unter Zugzwang, noch vor dem 1. Juni 2014 eine neue Regelung zu finden, da ansonsten ganz allgemein bei jeder Grundstücksübertragung der Verkehrswert (an Stelle des viel niedrigeren Einheitswertes) zur Anwendung kommen würde. Die Neuregelungen werden voraussichtlich somit am 1. Juni 2014 in Kraft treten.

Wie war die Rechtslage bisher?
Erwerbsvorgänge, die ein inländisches Grundstück betreffen, unterliegen der Grunderwerbsteuer (GrESt). Die GrESt ist vom Wert der Gegenleistung, im Normalfall vom Kaufpreis, zu bemessen. In jenen Fällen, bei denen keine Gegenleistung vorliegt (wie zB im Fall einer Schenkung oder einer Erbschaft), wurde der 3-fache Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Diese Differenzierung stufte der Verfassungsgerichtshof als verfassungswidrig ein. Die Entscheidung wurde auch damit begründet, dass der Einheitswert nicht mehr dem aktuellen Grundstückswert entspreche, da Wertentwicklungen nicht berücksichtigt werden. In Österreich fand die letzte Hauptfeststellung für land- und forstwirtschaftliches Vermögen zum 1.Jänner 1988 statt, für sonstiges Grundvermögen (einschließlich Betriebsgrundstücke) zum 1. Jänner 1972.

Neufassung
Als Ergebnis der Regierungsverhandlungen liegt nunmehr die sog. Regierungsvorlage vor. Danach soll sich die Bemessungsgrundlage für die GrESt unter bestimmten Voraussetzungen wiederum am Einheitswert orientieren. Der Gesetzgeber möchte so weit wie möglich am Konzept der Einheitswerte festhalten, da Übertragungen im Bereich der Familie sowie unentgeltliche Betriebsübertragungen begünstigt bleiben sollen.

Übertragungen innerhalb der Familie
Künftig wird darauf abgestellt, ob eine Grundstücksübertragung innerhalb oder außerhalb des Familienkreises erfolgt. Entgeltliche und unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie werden nun gleich besteuert. Zum Familienkreis zählen laut § 7 GrEStG folgende Personen:

• Ehegatte,
• eingetragener Partner,
• Lebensgefährte,
• Eltern,
• Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind

Der begünstigte Familienkreis umfasst nicht Nichten oder Neffen, Verschwägerte oder Pflegekinder (diese waren im Ministerialentwurf noch als begünstigte Personen genannt, welche im aktuellen Gesetzesentwurf nicht mehr enthalten sind).

Es ist bei allen Erwerben im Familienkreis der 3-fache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die GrESt anzusetzen. Als Obergrenze gilt allerdings ein Wert von 30% des gemeinen Wertes. Weiters kommt auch der begünstigte Steuersatz von 2% wie bisher zur Anwendung.

Freibetrag bei Betriebsübertragungen
Der Nachfolgefreibetrag iHv EUR 365.000,00 bei Betriebsübertragungen kann weiterhin ausschließlich bei unentgeltlichen Übertragungen und nur im Familienkreis in Anspruch genommen werden, und auch nur dann, wenn keine Gegenleistung, welche den 3-fachen Einheitswert übersteigt, vorliegt.

Übertragungen außerhalb der Familie
Es ist der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, sollte dieser nicht vorhanden oder ermittelbar sein, wird die GrESt vom gemeinen Wert (Verkehrswert) berechnet. Der Steuersatz beträgt in diesen Fällen 3,5%.

Umgründung / Land- und Forstwirtschaft
Für Umgründungen im Rahmen des Umgründungssteuergesetzes bleibt der 2-fache Einheitswert als spezielle Bemessungsgrundlage erhalten. Für Übertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken soll in bestimmten Fällen, (Übertragung innerhalb des Familienkreises, Anteilsvereinigung und Umgründungen iSd UmgrStG) der 1-fache Einheitswert als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen werden.

Mit einer Beschlussfassung im Nationalrat ist ab Mitte Mai 2014 zu rechnen. Bei Rechtsgeschäften innerhalb der Familie ist daher eine genaue Planung ratsam und gegebenenfalls noch ein rasches Handeln vor dem 1. Juni 2014 zu empfehlen. Gerne beraten wir Sie umfangreich zu diesem komplexen Thema.