Haftungsrisiken beim Kauf einer kontaminierten Liegenschaft

Verwaltungsrechtliche Verpflichtungen und zivilrechtliche Rückgriffsmöglichkeiten bei Altlasten

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen einen Baugrund, um darauf endlich das lang ersehnte Einfamilienhaus zu bauen. Beim Ausheben der Baugrube stellt sich heraus, dass der Grund durch Altöl verschmutzt ist. Recherchen ergeben, dass auf Ihrem Grund früher einmal ein Betrieb (zB. eine Tankstelle) gestanden hat, der Altöl zwar gesammelt, dieses aber nicht verwertet hat, sondern einfach in den Boden ablaufen ließ. Die zuständige Behörde verlangt von Ihnen nun, die ölverseuchten Erdschichten abzutragen und zu entsorgen. Die Kosten dafür bewegen sich in der Höhe der Baukosten des Einfamilienhauses.

Dieser Sachverhalt ist nur ein Beispiel, kann Sie aber in der geschilderten Weise treffen. Wer muss die Kosten der Sanierung der Altlasten einer Liegenschaft nun tatsächlich tragen?

Die einschlägigen verwaltungsrechtlichen Vorschriften bestimmen, dass neben dem eigentlichen Verursacher (zB der ehemalige Tankstellenpächter) auch der Eigentümer und Erwerber einer Liegenschaft zur Sanierung von Altlasten verpflichtet werden kann. Aus zivilrechtlicher Sicht können sich in einem solchen Fall Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer oder auch den Verursacher der Bodenverunreinigung ergeben.

Eine Analyse der verwaltungsrechtlichen Bestimmungen ergibt, dass eine Haftung bzw. Heranziehung zu Sanierungsmaßnahmen auch den Liegenschaftseigentümer und seine Rechtsnachfolger (Erwerber) treffen kann. Dem Käufer einer kontaminierten Liegenschaft stehen dann nach allgemeinem Zivilrecht Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche (zB. gegen der Verkäufer) zur Verfügung. In diesem Zusammenhang bestehen Aufklärungspflichten des Verkäufers allerdings nur, wenn er Hinweise darauf hat, dass der Boden zB durch den Betrieb einer Anlage, verunreinigt wurde. Rechtlich besteht überdies die Möglichkeit, den Kaufpreis nachträglich zu mindern (d.h. einen Teil wieder zurück zu fordern), wobei sich der Wert der Liegenschaft an einer (noch) möglichen Nutzung (zB wieder als Tankstellengrund) bemisst.

Neben dem Verkäufer kann auch der Verursacher einer Kontamination haften. Andererseits haftet der Käufer einer Liegenschaft auch solidarisch mit dem Verursacher, das heißt, dass beide gemeinsam haften. Sollte daher der Käufer nun zuerst zur Haftung herangezogen werden, muss er seinen Schaden (die dadurch verursachten Kosten und Aufwendungen) auf eigene Kosten und Risiken gegen der Verursacher geltend machen (sog. „Regress“). Er muss damit zB. den seinerzeitigen Verursacher auf die aufgewendeten Kosten klagen, mit dem Risiko, dass die Beträge bei diesem allenfalls nicht mehr rückersatzfähig sind (zB. wenn der Verursacher im Ausland ist oder zwischenzeitig seinen Betrieb aufgeben hat oder in Konkurs gegangen ist).

Zwei besondere Regelungstatbestände sollen dazu hervorgehoben werden:

1. Umwelthaftung

Das neue Bundesumwelthaftungsgesetz (B-UHG)^[1] regelt auf Grundlage des Verursacherprinzips Maßnahmen zur Vermeidung und Sanierung von Umweltschäden, wobei eine diesbezügliche Anwendbarkeit nur für Schäden bzw. diese verursachenden Ereignisse besteht, die nach dem 20.6.2009  „stattgefunden haben“.^[2] Der Anwendungsbereich des Gesetzes ist vergleichsweise eng. Nicht nur, dass das Vorliegen eines Umweltschadens (Schädigung von Gewässern bzw. des Bodens) einen bestimmten Erheblichkeitsgrad erfordert^[3], muss die Schädigung auch in Ausübung ausdrücklich angeführter beruflicher Tätigkeiten verursacht worden sein. Eine Schädigung von Gewässern und Boden durch Privatpersonen fällt nicht in den Anwendungsbereich des B-UHG. Gleiches gilt für den Schutz privater Rechtsgüter^[4] (damit sind zB. Eigentum und Vermögen gemeint). Die Bestimmungen des bürgerlichen Rechts auf dem Gebiet des Schadenersatzrechts bleiben von der Neuregelung ebenso unberührt, wie weitergehende Verpflichtungen aufgrund von unmittelbar anwendbaren gemeinschaftsrechtlichen Vorschriften, Gesetzen, Verordnungen und Bescheiden, die die Vermeidung von Umweltschäden regeln. Das B-UHG ersetzt also nicht die bisherigen umweltrechtlichen Bestimmungen, sondern wird diesen hinzugefügt.

Dabei hat grundsätzlich der Betreiber der gefahrengeneigten Anlage die Kosten für die Vermeidungs- und Sanierungstätigkeiten zu tragen.  Ist der Betreiber nicht mehr greifbar, haften der Liegenschaftseigentümer und seine Rechtsnachfolger.

2. Zivilrecht

Die Übernahme der Kosten zur Sanierung von Altlasten („Dekontaminierungskosten“) im Liegenschaftskaufvertrag ist aus zivilrechtlicher Sicht nur so lange zulässig, als diese Kosten im Vorhinein zumindest grob abschätzbar sind und damit keine unkalkulierbaren Risiken vorliegen. Auch dürfen nach der Rechtsprechung Gewährleistungsansprüche oder sonstige Haftungen – ohne Aufklärung über eine mögliche Kontaminierung – im Kaufvertrag nicht gänzlich ausgeschlossen werden. In diesem Sinne bejahte der OGH^[5] die Unwirksamkeit eines Haftungsausschlusses beim Kauf einer kontaminierten Liegenschaft, da im konkreten Fall – trotz des Vorhandenseins von Verdachtsgründen über die (mögliche) Kontaminierung der kaufgegenständlichen Liegenschaft – nicht aufgeklärt wurde, obwohl die Haftung für diesen Mangel vertraglich ausgeschlossen werden sollte.

Den vollständigen Artikel können Sie auf der Homepage von Dr. Philipp Götzl nachlesen. Abrubar unter:

https://www.vergabekanzlei.at/downloads/rdu_5-07_haftungsrisiken_kontaminierte_liegens.pdf

Dieser Artikel wurde verfasst von:

RA Dr. Philipp Götzl

Anwaltliche Tätigkeit in CEE und Österreich. Partner der Sozietät Götzl-Thiele EUROLAWYER® Salzburg. Tätigkeitsschwerpunkt im Öffentlichen Wirtschaftsrecht, insb. Vergabe- und Umweltrecht. Diverse Kommentarbearbeitungen (zuletzt etwa zum B-UHG) und Fachvorträge, zahlreiche Fachbeiträge.

Philipp.Goetzl@vergabekanzlei.at
www.vergabekanzlei.at

[1]BGBl. I Nr. 55/2009.

[2] Zur Entstehung des B-UHG vgl ausführlich Götzl/Weismann in Götzl/Janitsch/Latzenhofer/Weismann, Bundes-Umwelthaftungsgesetz Kommentar K11 u 12 zu § 1.

[3] § 3 Z 1 lit. a. B-UHG verlangt bei Schädigung der Gewässer erheblich nachteilige Auswirkungen auf den Zustand der Gewässer, § 3 Z 1 lit. b B-UHG bei Schädigung des Bodens ein erhebliches Risiko einer Beeinträchtigung der menschlichen Gesundheit.

[4] 16/ME XXIII. GP – Ministerialentwurf – Materialien 1.

[5] OGH 25.1.2000, 5 Ob 104/99a.