Liegenschaftsübertragung unter Zurückbehaltung des wirtschaftlichen Eigentums noch sinnvoll?

Übertragungen von Grundstücken im Inland unterliegen der Grunderwerbsteuer (GrESt), wobei der Erwerb nicht nur im Wege eines Kaufvertrages, sondern etwa auch durch Schenkung oder infolge einer Erbschaft erfolgen kann.

Voraussetzung für die Verwirklichung eines grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbs ist in der Regel der Übergang des zivilrechtlichen Eigentums an Grundstücken. Die Bemessungsgrundlage für die GrESt bildet der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis), mindestens jedoch der Grundstückswert. Auch bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen bildet für die Berechnung der GrESt der sogenannte Grundstückswert die Basis.

Einräumung eines Fruchtgenussrechtes
Neben der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums unterliegen der GrESt jedoch auch Rechtsvorgänge, die einer Person lediglich die wirtschaftliche Verfügungsmacht, das sogenannte wirtschaftliche Eigentum, über ein Grundstück verschaffen. Das ist etwa bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechtes am Liegenschaftsvermögen unter bestimmten Voraussetzungen der Fall. Im Rahmen von Fruchtgenussvereinbarungen wird daher zwischen dem zivilrechtlichen und dem wirtschaftlichen Eigentum unterschieden. In Zusammenhang mit Liegenschaftsübertragungen können die Person des zivilrechtlichen Eigentümers und die Person des wirtschaftlichen Eigentümers eines Grundstücks auseinanderfallen, was letztlich zu mehreren grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgängen führen kann.

Beispiel
Die Mutter schenkt ihrer Tochter ein Grundstück und behält sich zugleich das Fruchtgenussrecht in einem Umfang vor, der dazu führt, dass die Mutter auch nach der Schenkung über das Grundstück wirtschaftliche verfügt (etwa weil das Grundstück nur auf Anordnung der Mutter verkauft werden darf und diese auch den Verkaufserlös erhält). Die Bemessungsgrundlage für die Übertragung bildet der Grundstückswert.
Stirbt die Mutter in weiterer Folge, so erlischt das Fruchtgenussrecht, und die Tochter erlangt auch das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft. Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums stellt einen weiteren grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang dar. Bemessungsgrundlage bildet der Grundstückswert.

Zusätzliche Grunderwerbsteuerbelastung vermeidbar!
Wichtig: die Grunderwerbsteuer aus dem vorangegangenen zivilrechtlichen Übertragungsvorgang ist auf den nachfolgenden Übertragungsvorgang des wirtschaftlichen Eigentums anrechenbar. Hat sich der Grundstückswert jedoch maßgeblich geändert, ist in der Regel mit einer erheblichen zusätzlichen Grunderwerbsteuerbelastung zu rechnen. Durch eine entsprechende Vorsorge in der vertraglichen Ausgestaltung der Fruchtgenussvereinbarung kann dies allerdings vermieden werden. Wir beraten Sie dabei gerne (info@artus.at)!