Optimierung der Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Liegenschaften im Gesellschaftsvermögen

Holding-Gesellschaften im Vorteil: Bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an einer Holding-Gesellschaft wird keine Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst.

Im Regelfall löst die Vereinigung von 95 % der Anteile an der grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft in der Hand des Erwerbers allein oder in der Hand einer Unternehmensgruppe sowie die Übertragung von mindestens 95 % aller Anteile der Gesellschaft einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang aus. Nicht so im Falle einer Holding-Gesellschaft.
Das Jahressteuergesetz 2018 stellt klar, dass bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an einer Holding-Gesellschaft (die selbst keine Grundstücke besitzt, jedoch zumindest 95 % der Anteile an einer unmittelbar grundstücksbesitzenden Immobiliengesellschaft hält), keine Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst werden kann.

Beispiel
Gesellschafter X und Gesellschafter Y sind zu jeweils 50 % an einer Holding-AG beteiligt. Die Holding AG hält 100 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Immobilien-GmbH. Im Eigentum der Immobilien-GmbH stehen mehrere inländische Grundstücke. Nun plant Gesellschafter X, 46 % seiner Anteile an der Holding AG auf Gesellschafter Y zu übertragen.
Im Zuge der Gesetzesnovellierung wurde klargestellt, dass ein inländisches Grundstück nur dann zum Vermögen einer Gesellschaft gehören kann, wenn sie das Grundstück durch einen entsprechenden Rechtsvorgang erworben hat. Die Grundstücke der Immobilien-GmbH können daher nicht zum Vermögen der Holding-AG zählen.
Damit ist auch gesetzlich klargestellt, dass Anteilsübertragungen auf Ebene einer Holding-Gesellschaft (ohne eigene Liegenschaften) zu keinen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgängen führen können.

Gestaltung der Gesellschafterstrukturen
Durch eine entsprechende Änderung der Gesellschafterstrukturen im Vorfeld einer geplanten Transaktion kann die Grunderwerbsteuerbelastung optimiert werden. Inwieweit dies auch aus gesamtsteuerlicher Sicht sinnvoll und zulässig ist, bedarf stets einer Einzelfallprüfung.

Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema persönlich. (info@artus.at)