Optimierung der Hauptwohnsitzbefreiung bei größeren Grundstücken

In einem aktuellen Fall geht es um die Hauptwohnsitzbefreiung bei (mehr als 1000 m²) großen Grundstücken, in bestimmten Konstellationen kann hierbei eine Optimierung zugunsten des Abgabepflichtigen erreicht werden.

Die vom Abgabepflichtigen im Jahr 1980 erworbene Liegenschaft war zum damaligen Zeitpunkt bereits als Bauland gewidmet. Das Grundstück hat eine Länge von 100 Metern und eine Breite von 30 Metern. Nach Erwerb der Liegenschaft wurde ein Haus errichtet, das durchgehend als Hauptwohnsitz diente und 2020 verkauft wurde, wobei der Käufer den Kaufpreis hauptsächlich für den Erwerb des Grundstückes zahlte

Zum Fall
Unzweifelhaft lagen die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung vor, zu klären ist jedoch welcher Teil des Kaufpreises der Immo-ESt zuzurechnen ist und welcher Teil aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung ausgenommen ist. In den Einkommensteuer-Richtlinien wird geregelt, dass die Hauptwohnsitzbefreiung grundsätzlich auf das Gebäude abstellt, dazu zählt jedoch auch der Garten bzw. der als Nebenfläche genutzte Grund und Boden. Der VwGH nimmt dabei an, dass jener Anteil des Grund und Bodens miteinzubeziehen ist, der üblicherweise als Bauplatz anzusehen ist. Dies sei in jedem Falle bei Flächen bis zu 1000 m² der Fall, Flächen die darüber hinaus gehen sind mit der Immo-ESt zu besteuern, der Kaufpreis ist demnach auf die gemeinen Werte von Grund und Boden aufzuteilen. Die Grundanteilsverordnung sieht entsprechend ihrer Regelung eine Aufteilung von 30% auf den Grund und Boden vor, die Einkommensteuer-Richtlinien halten jedoch explizit fest, dass eine solche Aufteilung dann nicht angewendet werden kann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig davon abweichen.

Im aktuellen Fall liegt eine solche Abweichung vor, daher ist auf das Verhältnis der gemeinen Werte abzustellen und im gegenständlichen Fall der gesamte Kaufpreis dem Grund und Boden zuzurechnen. Nachdem die gesamte Liegenschaft einheitlich gewidmet wurde, ist der Kaufpreis anhand der m² aufzuteilen – es wurden daher2/3 des Kaufpreises dem Grund und Boden und 1/3 dem Gebäude zugerechnet.

Überlegungen zur Optimierung
Unzweifelhaft ist im aktuellen Fall, dass der Kaufpreis hier im Wesentlichen für den Grund und Boden bezahlt wurde. Durch eine Verteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Teile des Grund und Bodens, lässt sich allerdings durch anerkannte Bewertungsgrundsätze ein optimiertes Ergebnis für den Abgabepflichtigen erzielen.

Im aktuellen Fall, liegt das von der Hauptwohnsitzbefreiung liegende Gebäude an der angrenzenden Straße der Liegenschaft und hat dementsprechend einen überproportionalen Wertanteil, da man gemäß der Bewertungsliteratur davon ausgehen muss, dass bei langgezogenen Grundstücken der Wertanteil abgestuft ist und (wie hier der Fall) eine dementsprechende Zonierung vorgenommen werden muss. Nimmt man diese im aktuellen Fall vor, dann ist davon auszugehen, dass die ersten 1200 m² des Grundstückes von der Straße weggerechnet einen überproportionalen Wert haben (auf diesem Teil steht auch das von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasste Gebäude), hingegen die Flächen immer weniger wert werden, je weiter sie von der Straße entfernt liegen.

Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der sich auf den Gebäudeanteil beziehende Kaufpreis (der von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst wird), dementsprechend erhöht. Der nicht befreite Teil reduzierte sich hingegen.

Der Abgabenpflichtige hat dadurch weniger Immo-ESt zu bezahlen als ursprünglich angenommen.

Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag Immo-ESt- Wann greift die Hauptwohnsitzbefreiung.

ARTUS unterstützt Sie gerne bei allen Fragen rund um die Hauptwohnsitzbefreiung (info@artus.at).

Quellen:
Bienert/Funk, Immobilienbewertung in Österreich, 3. Auflage, 239.
Patloch-Kofler/Petrikovics/Kraihamer, Der aktuelle Fall, immo aktuell, Ausgabe Nr. 4, 180.