Privater Grundstücksverkauf und Abzug von Werbungkosten

Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 kam es zu einer Neufassung des Einkommensteuergesetzes hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Werbungskosten im Zusammenhang mit privaten Grundstücksverkäufen.

Im Regelfall wird der private Grundstücksverkauf dem besonderen Steuersatz von 30% unterworfen. Wird der Verkauf mit dem besonderen Steuersatz besteuert, sind Werbungskosten nicht abzugsfähig.

Unter das Abzugsverbot fallen ausdrücklich folgende Aufwendungen:

• Kosten für Inserate
• Verkäuferprovision für Makler
• Vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungsgebühren
• Aufwendungen für Wertgutachten
• Kosten für den Energieausweis
• Anschaffungsnebenkosten, die im Erwerbszeitpunkt anfallen, können als solche im Jahr der Veräußerung in Abzug gebracht werden. Diese mindern folglich den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Eine mögliche steuerliche Optimierung liegt in der Überwälzung einiger der genannten Kosten auf den Käufer unter entsprechender Minderung des Kaufpreises. Natürlich können nur Kosten solcher Leistungen auf den Käufer übertragen werden, welche eindeutig auch in seinem Interesse erbracht werden, wie zB die objektive Ermittlung des Grundstückswertes, nicht aber die Aufwendungen für Inserate, oder Beratungsleistungen an der Verkäufer. Die Minderung des Kaufpreises kann auch zur Reduktion anderer Nebenkosten (zB. der GrESt)  führen.

In seltenen Fällen wird die Optierung zur Regelbesteuerung einen steuerlichen Vorteil bringen. Im Regelbesteuerungsfall wären die Werbungkosten grundsätzlich abzugsfähig.

Abzugsfähige Aufwendungen
Zulässig ist der Abzug der Kosten für die Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter (zB Anwalt oder Notar), sowie die Kosten für die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage durch einen Steuerberater.  Nicht unter die Kosten für die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage fällt aber die Erstellung eines Wertgutachtens oder die Grundstücksbewertung durch den Parteienvertreter.

Da nicht alle Aufwendungen für die Leistungen der Parteienvertreter und Steuerberater abzugsfähig sind, empfiehlt es sich, für die abzugsfähigen Leistungen gesonderte Rechnung zu verlangen bzw diese Leistungen gesondert ausweisen zu lassen.

Die Kosten der Selbstberechnung oder der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage sind nicht abzugsfähig, wenn die Anschaffungskosten pauschal ermittelt werden („Altbestand“).

Zeitliche Erfassung der Werbungskosten – Abflussprinzip
Grundsätzlich sind die abzugsfähigen Werbungskosten im Jahr des tatsächlichen Abfließens zu berücksichtigen. Nur wenn eine Erfassung der Werbungskosten im Jahr des Zufließens des Kaufpreises nicht möglich ist, ist ein Ansatz der Werbungskosten im Folgejahr vorzunehmen. Dabei kommt es jedoch zu einer Kürzung der Werbungkosten um 40%.