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Steuerliche Konsequenzen bei privaten Grundstücksveräußerungen im Ausland

Immobilien, International
date icon 29. Mai 2024

Im Rahmen der Veräußerung von ausländischen Immobilien durch Österreicher stellt sich die zentrale Frage, welche steuerlichen Implikationen dabei sowohl in Österreich als auch im Ausland ausgelöst werden.

Welche innerstaatlichen Konsequenzen gehen mit der Veräußerung einer Auslandsimmobilie einher?

In Österreich ergibt sich aufgrund des Wohnsitzes oder des ständigen Aufenthalts eine unbeschränkte Steuerpflicht, sodass prinzipiell das Welteinkommen relevant ist. Das bedeutet, dass nicht nur sämtliche inländische Einkünfte, sondern grundsätzlich auch Einkünfte aus ausländischen Einkunftsquellen in Österreich zu erfassen sind. Die Veräußerung einer Auslandsimmobilie stellt nach innerstaatlichem Recht eine private Grundstücksveräußerung gem. § 30 EStG dar. Die realisierte Wertsteigerung (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten) unterliegt dabei dem besonderen Steuersatz von 30%.

Im Ausland unterliegt der aus einem Veräußerungsvorgang von Immobilien resultierende Ertrag in der Regel der beschränkten Steuerpflicht, zumal im jeweiligen Land gelegenes Immobilienvermögen veräußert wird.

Vor dem Hintergrund der unbeschränkten Steuerpflicht in Österreich einerseits und der beschränkten Steuerpflicht im jeweiligen Belegenheitsstaat der Immobilie andererseits, würden Veräußerungsvorgänge von Auslandsimmobilien aufgrund der jeweiligen nationalen Bestimmungen dazu führen, dass Mehrfachbesteuerungen ausgelöst werden.

Sowohl völkerrechtliche Verträge (Doppelbesteuerungsabkommen) als auch einseitige Maßnahmen von Staaten sollen daher verhindern, dass derartige grenzüberschreitende Konstellationen einer Doppelbesteuerung unterliegen, um letztlich Auslandsinvestitionen (wechselseitig) nicht zu benachteiligen.

Wie wird daher eine Mehrfachbesteuerung vermieden?

->Doppelbesteuerungsabkommen mit dem ausländischen Staat:
Doppelbesteuerungsabkommen sind grundsätzlich so strukturiert, dass anstatt einer Mehrfachbesteuerung eine Einfachbesteuerung erreicht wird, indem die Besteuerungsrechte über die diversen Einkünfte zwischen den Vertragsstaaten bilateral aufgeteilt werden.

Grundsätzlich sehen Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen von unbeweglichem Vermögen vor, dass primär jener Staat besteuern darf, in dem sich die gegenständliche Immobilie befindet (sogenanntes Belegenheitsprinzip).

Obwohl somit in erster Linie dem Quellenstaat das Besteuerungsrecht für die Veräußerung von Immobilien zugewiesen wird, bleibt das Besteuerungsrecht des Ansässigkeitsstaates (Österreich) grundsätzlich erhalten. Jedoch obliegt es dem Ansässigkeitsstaat, die Entlastung von der Doppelbesteuerung herbeizuführen. Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung ist im Methodenartikel des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens definiert, wie der Ansässigkeitsstaat die Doppelbesteuerung zu vermeiden hat: entweder mittels Anrechnungsmethode oder mittels Befreiungsmethode.

Anrechnungsmethode

Im Falle der Anrechnungsmethode (z.B. USA, Großbritannien, Italien, Finnland, Schweden) werden die gesamten Einkünfte in Österreich besteuert. Die im Ausland bezahlte Steuer für die Grundstücksveräußerung kann grundsätzlich im Wege der Veranlagung von der österreichischen Steuer in Abzug gebracht werden. Bei der Anrechnungsmethode kommt somit ein allfälliges niedrigeres ausländisches Steuerniveau wirtschaftlich nicht zum Tragen, zumal mindestens das österreichische Steuerniveau von 30% zur Anwendung kommt.

Befreiungsmethode

Ist als Methodenartikel die Befreiungsmethode (z.B. Deutschland) vorgesehen, sind die Einkünfte aus der ausländischen Grundstücksveräußerung von der Besteuerung in Österreich ausgenommen. Wenngleich die ausländischen Einkünfte im Falle der Befreiungsmethode in Österreich steuerfrei gestellt sind, wird in den Doppelbesteuerungsabkommen typischerweise ein sogenannter Progressionsvorbehalt vorgesehen. Nachdem Immobilienveräußerungen in Österreich – wie bereits oben erwähnt – dem besonderen Steuersatz von 30% unterliegen und daher diese Einkünfte keine progressionserhöhende Wirkung entfalten, läuft ein Progressionsverhalt bei Veräußerungen von privaten Auslandsgrundstücken ins Leere.

Die Befreiungsmethode kann eine doppelte Nichtbesteuerung zur Folge haben, wenn die Veräußerung der Immobilie im Ausland steuerfrei ist. Grundsätzlich sind die betroffenen ausländischen Einkünfte auch in diesem Fall in Österreich von der Besteuerung auszunehmen. Abweichend davon hat Österreich die ausländischen Einkünfte nicht von der Besteuerung freizustellen, wenn das anzuwendende Doppelbesteuerungsabkommen eine „Subject-to-tax-Klausel“ enthält. In diesem Fall ist die Befreiung ausländischer Einkünfte in Österreich davon abhängig, ob die entsprechenden Einkünfte im Ausland besteuert werden bzw. ob auch eine bestimmte Mindesthöhe der Besteuerung erreicht wird.

->Kein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem ausländischen Staat:
Wird eine Auslandsimmobilie veräußert und besteht mit dem betreffenden Belegenheitsstaat kein Doppelbesteuerungsabkommen, so verbleibt nur noch eine unilaterale Maßnahme, um eine Doppelbesteuerung zu verhindern. § 48 BAO sieht hierzu vor, dass die Abgabenbehörde bei Steuerpflichtigen, die der Besteuerungshoheit mehrerer Staaten unterliegen, auf Antrag anordnen kann, dass bestimmte Einkünfte ganz oder teilweise aus der Abgabenpflicht auszuscheiden oder ausländische Abgaben ganz oder teilweise auf die inländische Steuerbelastung anzurechnen sind.

Darüber hinaus sieht eine auf Grundlage von § 48 BAO ergangene Verordnung durch den Bundesminister für Finanzen vor, dass unter bestimmten Voraussetzungen unmittelbar (d.h. ohne Antrag) eine Entlastung im Rahmen der Steuererklärung geltend gemacht werden kann.

Wie erfolgt die Steuererhebung in Österreich?

Sofern der Veräußerungsgewinn der Auslandsimmobilie aufgrund von uni- oder bilateralen Maßnahmen in Österreich nicht von der Besteuerung freigestellt wird, stellt sich die Frage, wie die Steuererhebung in Österreich zu erfolgen hat.

Der österreichische Verkäufer einer Auslandsimmobilie ist verpflichtet, die österreichische Einkommensteuer im Rahmen einer sogenannten „besonderen Vorauszahlung“ in Höhe von 30% der jeweiligen Bemessungsgrundlage an das Finanzamt zu entrichten. Diese Vorauszahlung wird am 15. des auf den Zufluss des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats fällig.
Die in diesem Zusammenhang stehende anrechenbare ausländische Steuer kann bereits bei der Berechnung der besonderen Vorauszahlung berücksichtigt werden, sofern die Höhe der ausländischen Steuer in ihrer Auswirkung auf die Höhe der besonderen Vorauszahlung bereits einwandfrei dokumentierbar feststeht.
Die besondere Vorauszahlung entfaltet keine Abgeltungswirkung, aber wird bei der verpflichtenden Einkommensteuerveranlagung angerechnet.

Wenn Sie den Verkauf einer Auslandsimmobilie beabsichtigen, raten wir Ihnen den Sachverhalt im Vorhinein genau zu prüfen, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Ihre ARTUS-Berater stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite (info@artus.at).

Manfred Hinteregger
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