Gemischte Liegenschaftsschenkung kann der Immobilienertragsteuer unterliegen

Unentgeltliche Übertragungen wie bspw. Schenkungen von Liegenschaften sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit. Im Einzelfall ist jedoch zu prüfen, ob dies bei der Übertragung, die dem Grunde nach eine Schenkung darstellt, auch aus ertragsteuerlicher Sicht gilt. Ist das nicht der Fall, drohen nachteilige steuerliche Konsequenzen. Eine sorgfältige Prüfung sollte daher bereits im Vorfeld vorgenommen werden.

Private Grundstücksveräußerungen unterliegen seit 2012 der Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 %. Die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden ist aber steuerfrei, sofern der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz dort hat und bestimmte weitere Voraussetzungen erfüllt. Die Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes ist ebenso steuerfrei (sog. Herstellerbefreiung, der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig).

Immo-ESt und gemischte Schenkung

Grundsätzlich lösen unentgeltliche Vorgänge (z.B. Schenkungen) keine ImmoESt aus. Wenn jedoch mit der unentgeltlichen Übertragung der Liegenschaft auch Verbindlichkeiten übergehen oder wenn für die Schenkung des Grundstückes Ausgleichszahlungen geleistet werden, bedarf es einer genaue Prüfung ob eine sog. gemischte Schenkung vorliegt, die dann sehr wohl der Immobilienertragsteuer unterliegt.

Als Beispiel für eine gemischte Schenkung folgender Fall: Die Mutter überträgt ihrer Tochter eine Liegenschaft mit einem Wert in Höhe von € 500.000. Die Tochter wird zugleich verpflichtet eine Ausgleichszahlung in Höhe von € 400.000 an ihren Bruder zu leisten. Diese Ausgleichszahlung beträgt mehr als 50 % des gemeinen Wertes der übertragenen Liegenschaft.

Nicht der Immo-ESt unterliegt jene Fallkonstellation, in der die übernommene Ausgleichszahlung weniger als 50% des gemeinen Werts der übertragenen Liegenschaft beträgt. Ist das mehr als 50%, so stellt dies einen entgeltlichen Übertragungsvorgang dar und es kommt zum Anfallen von Immo-ESt. Ein entgeltlicher Vorgang bewirkt auch, dass es bei den Liegenschaften zum Verlust der Altvermögenseigenschaft für den Übernehmenden kommt. Will der Übernehmende nun die Liegenschaft verkaufen, so können für die Berechnung der Immo-ESt die pauschalen Anschaffungskosten iHv 86% nicht mehr geltend gemacht werden, sondern es sind die tatsächlichen Anschaffungskosten für die Immo-ESt heranzuziehen. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass für künftige Veräußerungen evtl. mit einer höheren Belastung an Immo-ESt zu kalkulieren ist.

Bei einer gemischten Schenkung liegt entweder zur Gänze ein entgeltlicher Vorgang vor, oder alternativ ein unentgeltlicher Vorgang. Der Rechtsprechung des VwGH setzt die Annahme einer als unentgeltlich einzustufenden, gemischten Schenkung neben

• einem offenbaren Wertmissverhältnis zwischen Leistung (Grundstück) und Gegenleistung (Übernahme von Verbindlichkeiten, Leistung von Ausgleichszahlungen) (objektives Element)
• ein zumindest teilweises „Bereichernwollen“ (subjektives Element) voraus.

Von der herrschenden Meinung wird ein offenbares Wertmissverhältnis insbesondere dann angenommen, wenn die Gegenleistung weniger als 50 % des gemeinen Wertes der Liegenschaft beträgt. Dazu sind Leistung und Gegenleistung nach ihrem gemeinen Wert zum Zeitpunkt der Vereinbarung zu vergleichen.