Vermietung von Immobilien- was ist iSd Umsatzsteuer zu beachten?

In der Praxis stellen sich oft umsatzsteuerliche Zweifelsfragen im Bereich der Vermietung und Verpachtung. Die Fragen können umfangreich sein, von der Steuerbarkeit der Umsätze über Optionsmöglichkeiten hin bis zum Vorsteuerabzug.

In dem folgenden Beitrag werden die umsatzsteuerlichen Besonderheiten für Vermietung von Immobilien kurz und verständlich dargestellt.

Steuerpflichtige oder steuerfreie Vermietung

• Grundsätzlich, ist die Vermietung und Verpachtung von Immobilien gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UstG unecht steuerfrei. Das bedeutet, dass die Umsätze aus der Vermietung zwar von der Umsatzsteuer befreit sind, aber im Gegenzug können auch keine Vorsteuern abgezogen werden.
• Von dieser Steuerbefreiung sind die Vermietung für Wohnzwecke, die kurzfristige Beherbergung, Vermietung für Campingzwecke und von Garagen ausgenommen.
• Um jedenfalls iZm. Vermietung in den Genuss eines Vorsteuerabzugs zu kommen, kann auf die oben angeführte Steuerbefreiung verzichtet werden (Option zur Steuerpflicht). Dies gilt nicht, wenn der Mieter das Grundstück für eine Geschäftstätigkeit verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht zulässt zB. Ärzte, Hoheitsträger und Versicherungen.
• Bei einer Option zur Steuerpflicht ist der Umsatzsteuersatz von 20 % anzuwenden.
• Die Vermietung für Wohnzwecken ist grundsätzlich nicht steuerfrei, diese unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10%. Der Vermieter ist zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Keine Regel ohne Ausnahmen (Vermietung durch Kleinunternehmer)

• Bei einem Jahresumsatz von maximal EUR 35.000 werden auch Vermieter als Kleinunternehmer betrachtet.
• In diesem Fall ist keine Umsatzsteuer abzuführen (darf auch nicht in Rechnung gestellt werden). Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug geht jedoch in diesem Fall verloren.
• Auch auf die Befreiung als Kleinunternehmer kann ebenfalls verzichtet werden, um in den Genuss einer Vorsteuer-Berechtigung zu kommen. In diesem Fall ist ein Regelbesteuerungsantrag einzubringen, der eine Bindungsfrist von 5 Jahren aufweist.
• Der Verzicht auf die Befreiung ist in Erwägung zu ziehen, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist, bzw. in der Anfangsphase der unternehmerischen Tätigkeit, wenn die Vorsteuern (Ausgaben) meistens höher sind als die Umsätze.

ARTUS berät Sie gerne in allen Angelegenheiten rund um diese Themen (info@artus.at)!