27. April 2017 Um unangenehme steuerliche Konsequenzen zu vermeiden, sind bei Vermietung von Liegenschaften an den Gesellschafter-Geschäftsführer die Grundsätze der Fremdüblichkeit besonders zu beachten.
Nur wenn Rechtsbeziehungen zwischen einer GmbH und ihren Gesellschaftern unter fremdüblichen Bedingungen abgeschlossen werden, sind diese steuerlich anzuerkennen. Was bedeutet fremdüblich? Die Vereinbarung muss nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Schriftlichkeit), einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen werden. Werden diese Kriterien nicht erfüllt (beispielsweise im Falle einer Überlassung von Immobilien zu einer „besonders geringen“ Miete), so führt dies zu einer sogenannten verdeckten Gewinnausschüttung.
Entscheidend: der Vergleich Renditemiete mit Marktmiete
In einem ersten Prüfungsschritt ist zu prüfen, ob die betreffende Immobilie für eine fremdübliche, marktkonforme Nutzungsüberlassung geeignet und daher jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbar ist.
Es wird daher die sogenannte „Renditemiete“ mit der erzielbaren Marktmiete für die betreffende Immobilie verglichen. Die Renditemiete ist laut Finanzministerium jene Miete, mit der für das eingesetzte Kapital die durchschnittliche Rendite einer Immobilienveranlagung in dieser Lage erreicht wird (Immobilienrendite der betreffenden Region).
Findet die Renditemiete in der Marktmiete Deckung folgert, dass die Liegenschaft zu Marktkonditionen fremdüblich vermietet werden kann. Es handelt es sich also um eine jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Immobilie. Ist in diesem Fall das zwischen der Körperschaft und dem Gesellschafter-Geschäftsführer vereinbarte Mietentgelt niedriger als eine angemessene (fremdübliche) Miete, so liegt in Höhe der Differenz zur Marktmiete eine verdeckte Gewinnausschüttung vor.
Die Differenz ist auf Ebene des Gesellschafters mit 27,5% zu besteuern und auf Ebene der Gesellschaft der steuerlichen Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen, welche grundsätzlich der 25%igen Körperschaftsteuer unterliegt.
Findet die Renditemiete hingegen in der Marktmiete keine Deckung (etwa weil der Investitionsbetrag exorbitant hoch ist) und kann daher die Immobilie nicht zu Marktkonditionen fremdüblich vermietet werden, handelt es sich um eine nicht jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Liegenschaft. Das ist etwa bei besonders repräsentativen oder speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafter-Geschäftsführers abgestimmte Immobilien der Fall, weil sie laut Ansicht der Finanzbehörde schon ihrer Erscheinung nach für die private Nutzung durch den Anteilsinhaber bestimmt sind.
Wird die Immobilie in diesem Fall zu einem unter der Renditemiete liegenden Betrag an den Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet, kommt es in Höhe der gesamten von der Körperschaft getragenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie zu einer verdeckten Ausschüttung mit den damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen (siehe oben).
Um diese unter Umständen besonders teuren steuerlichen Konsequenzen zu vermeiden, ist jedenfalls eine Prüfung im Einzelfall erforderlich, bei der wir Sie sehr gerne unterstützen (info@artus.at).
