Steuerliche Behandlung von Mieterinvestitionen

Investitionen, die der Mieter vornimmt und über bloße Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, stellen Aufwendungen für Zu- bzw. Umbauten an Mietobjekten dar, die zum eigenen Vorteil des Mieters durchgeführt werden.

Steuerlich zugerechnet und zu einer steuermindernden Auswirkung kommt es dann, wenn bei dem zu den Investitionen berechtigten Mieter folgende Möglichkeiten greifen:

• Es erfolgte keine Verrechnung mit dem Mietzins. (oder)
• Der Mieter darf die Investition bis zum Ablauf der Mietzeit entfernen. (oder)
• Wenn der Mieter im Falle der Mietverhältnis-Beendigung Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Restwerts der Einbauten hat.

Zu beachten ist, dass die Mieterinvestitionen nicht als sofortiger Aufwand steuermindernd geltend gemacht werden, da sie im Rahmen der betrieblichen Tätigkeit über die voraussichtliche Nutzungsdauer, höchstens jedoch auf die voraussichtliche Mietdauer verteilt werden müssen. Steuermindernd könnte auch eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung angesetzt werden, unter der Voraussetzung, dass das Mietverhältnis beendet wird und eine weitere Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter nicht vorhanden ist.

Auf der Seite des Vermieters führen diese Mieterinvestitionen erst mit dem Ende des Mietverhältnisses zu einer steuerpflichtigen Einnahme, unter der Voraussetzung, dass beim Mieter eine Berechtigung, nicht jedoch eine Verpflichtung zur Vornahme der getätigten Investitionen vorlag und diese Investitionen (wie oben beschrieben) dem Mieter zuzurechnen sind. Die dadurch entstandene Höhe des Vorteils bemisst sich aus der Gegenüberstellung des Gebäudewertes mit und ohne Mieter-seitige Investitionen im Zeitpunkt des Zuflusses.

Musste der Mieter jedoch Investitionen vornehmen, die sich aus vertraglichen Verpflichtungen ergeben oder die im Rahmen des Mietverhältnisses eine Gegenleistung darstellen (z.B. Verrechnung mit dem Mietzins oder eine Investition, die im Interesse des Vermieters stand), dann müssen diese bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition als Einnahme versteuert werden.