19. März 2020 Aufgrund des sogenannten COVID-19-Maßnahmengesetzes und der darauf basierenden Verordnung wurde das Betreten von Betriebsstätten zum Zwecke des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen sowie auch von anderen Orten untersagt.
Was bedeutet das für das Verhältnis Vermieter – Mieter? Ist für den Zeitraum der zwangsweisen Geschäftsschließung eine Miete zu leisten bzw. eine Mietreduktion zulässig?
Das österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) sieht für Fälle der Unbrauchbarkeit bzw. Nichtbenützbarkeit von Mietobjekten in Folge eines sogenannten „außerordentlichen Zufalls“ (dazu gehören auch Seuchen und Pandemien) Sonderregelungen in den Bestimmungen der §§ 1104 ff ABGB vor. Dies kann dazu führen, dass im Falle der Nichtbenutzbarkeit in Folge staatlicher Maßnahmen eine vollständige Bestandszinsbefreiung greift. Im Falle einer nur teilweisen Nichtbenutzbarkeit ist von einer anteiligen Mietzinsreduktion auszugehen.
Grundsätzlich wird im Einzelfall zu prüfen sein, ob und in welchem Umfang tatsächlich eine Nutzungsbeschränkung vorliegt. Ob das Mietobjekt aufgrund der zwangsweisen Geschäfts- und Betriebsschließung noch teilweise benutzbar ist oder nicht, und daher nur eine teilweise Mietzinsreduktion argumentierbar ist, wird sich primär nach der Art der aufgrund des Maßnahmengesetzes noch zulässigen Nutzung des Mietobjektes richten.
Hier wäre beispielsweise zu unterscheiden zwischen
- Geschäftslokalen, Restaurants, etc. (allenfalls mit Möglichkeiten zum Onlinehandel) und
- Büros mit / ohne notwendigem Kundenkontakt.
Den derzeit vorliegenden Bestimmungen ist zu entnehmen, dass explizit nur das Betreten des Kundenbereichs von Betrieben des Handels und des Dienstleistungsbereichs untersagt wird. Bei der Nutzung von Räumlichkeiten nur als Büro (ohne Kundenkontakt) wird möglicherweise zu unterscheiden sein, ob quasi „freiwillig“ auf „Home Office“ umgestellt wurde oder eine staatliche angeordnete Betriebsschließung vorliegt.
Es ist daher jedenfalls eine Prüfung im Einzelfall unerlässlich, um dann auf Basis der zu erwartenden legistischen Neuerungen eine Beurteilung vornehmen zu können. Generell ist aber wohl in einer Vielzahl von Fällen von einer gänzlichen Mietzinsbefreiung auszugehen.
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Stand: 19.3.2020
25.09.2024 
