Erhöhte Umsatzsteuerbelastung durch Vorsteuerberichtigung bei Großreparaturen

Erhebliche Umsatzsteuerbelastungen warten oft auf den, der eine sanierte Liegenschaft verkauft. Denn wenn sich nachträglich die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse (Wechsel von der Umsatzsteuerpflicht zur Umsatzsteuerbefreiung oder umgekehrt) ändern, muss unter Umständen eine Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen und zu viel an geltend gemachten Vorsteuer rückerstattet werden. Dabei beträgt der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken einschließlich der aktivierungspflichtigen Aufwendungen und der Kosten für Großreparaturen 20 Jahre!

Großreparatur bei einer Immobilie des Anlagevermögens
Wird bei einer Immobilie des Anlagevermögens eine Großreparatur vorgenommen und werden die damit zusammenhängenden Vorsteuern geltend gemacht, so hat im Falle einer späteren – innerhalb des 20-jährigen Berichtigungszeitraums – stattfindenden umsatzsteuerfreien Veräußerung der Immobilie eine Vorsteuerberichtigung zu erfolgen. Bislang ist der Begriff der „Großreparatur“ jedoch nicht abschließend definiert und führt zu Rechtsunsicherheiten.

Laut Verwaltungsgerichtshof (VwGH) handelt es sich bei einer Großreparatur um einen

• nicht aktivierungspflichtigen (zum Berichtigungszeitpunkt nicht vollständig verbrauchten) Aufwand,
• der nicht regelmäßig erwächst und
• von dem sich sagen lässt, er falle ins Gewicht.

Laut VwGH trifft dies etwa auf die umfassende Sanierung von Aufzugsanlagen in mehreren Mietwohnhäusern zu und zwar selbst dann, wenn der Sanierungsaufwand in Relation zum gesamten Anschaffungswert der Mietobjekte nur etwa 2% beträgt. Wurden die Liegenschaften im späteren Fall umsatzsteuerfrei veräußert, waren die abgezogenen Vorsteuern aus der Sanierung der Aufzugsanlagen anteilig zu korrigieren.

Es ist daher zu beachten, dass es unter bestimmten Umständen bei einer Sanierung von Liegenschaften mit anschließendem Verkauf zu einer erheblichen Umsatzsteuerbelastung aufgrund der Vorsteuerberichtigung kommen kann. Die Prüfung ob es einer Vorsteuerberichtigung bedarf, ist im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Gerne bieten wir Ihnen dabei unsere Unterstützung an (info@artus.at).