Wer als Privatperson eine Liegenschaft (zB Eigentumswohnung) in Österreich oder im Ausland vermietet, ist mit verschiedenen steuerlichen Fragen konfrontiert. Unser Blog-Beitrag bietet grundlegende Antworten auf 7 gängige FAQ im Bereich der außerbetrieblichen („privaten“) Vermietung.
Frage 1: Muss ich die Einkünfte aus der Vermietung in meiner Einkommensteuererklärung angeben? Wenn ja, bis wann?
Ja, wenn Ihre gesamten Einkünfte, dh inklusive der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung den steuerlichen Freibetrag von 13.308,00 Euro (Stand 2024) pro Jahr bzw den Veranlagungsfreibetrag iHv EUR 730,00 überschreiten, müssen Sie eine Einkommensteuererklärung einreichen.
Falls Verluste aus der Vermietung geltend gemacht werden sollen, ist ebenfalls eine Steuererklärung erforderlich (mit Ausnahme der Liebhaberei – siehe dazu unten).
Die Überschüsse (oder Verluste) aus der Vermietung sind in einer eigenen Beilage zur Einkommensteuererklärung anzuführen. Das Ergebnis der Vermietung (Überschuss oder Verlust) wird mit anderen progressiv besteuerten Einkünften (zB Einkünfte aus einem Dienstverhältnis) zusammengezählt. Das so ermittelte Ergebnis bildet eine einheitliche Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer mit dem progressiven Steuertarif bis zu 55 %.
Die Steuererklärung ist bis spätestens 30.3. bzw bei elektronischer Übermittlung bis 30.6. des jeweiligen Folgejahres an das Finanzamt zu übermitteln (dh zB die Steuererklärung 2024 elektronisch bis spätestens 30.6.2025).
Aufgrund der zwischen Steuerberater:innen und der Finanzverwaltung getroffenen Quotenvereinbarung kann die Frist für die Abgabe der Steuererklärung bis 30.4. des zweitfolgenden Jahres erstreckt werden (dh zB für die Steuererklärung 2024 bis spätestens 30.4.2026).
Frage 2: Muss ich für meine Vermietung Umsatzsteuer zahlen?
Vermieter:innen, die die Umsatzgrenze für Kleinunternehmer:innen nicht überschreiten, sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Siehe dazu näher unsere BLOG-Beitrag zur Kleinunternehmer:innenregelung.
Wird die Kleinunternehmer:innengrenze überschritten, so ist die Umsatzsteuerbefreiung davon abhängig, ob die Vermietung zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken erfolgt.
Die Vermietung zu Wohnzwecken bzw zur Beherbergung unterliegt in Österreich grundsätzlich einem Umsatzsteuersatz von 10 %. Wird neben der Wohnraumvermietung auch noch eine Möbelmiete vereinbart, so unterliegt die Möbelmiete grundsätzlich dem Umsatzsteuersatz von 20 %.
Die Vermietung zu Geschäftszwecken ist umsatzsteuerfrei, kann aber durch Option (§ 6 Abs 2 UStG) steuerpflichtig erfolgen, wenn der/die Mieter:in vorsteuerabzugsberechtigt ist. Im Falle einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung, können grundsätzlich auch die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Vorsteuerbeträge (zB iZm Betriebskosten, Sanierung, Reparaturen, Anschaffung oder Umbau von Liegenschaften) in Abzug gebracht werden. Aus diesem Grund kann es vorteilhaft sein auf die Kleinunternehmer:innenbefreiung zu verzichten oder ggf zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Die Entscheidung erfordert eine genaue Prüfung der Nutzungssituation.
Frage 3: Welche Kosten kann ich sofort absetzen, welche muss ich verteilen?
Bei der Vermietung und Verpachtung in Österreich können Vermieter:innen verschiedene Ausgaben steuerlich geltend machen. Es ist wichtig, zwischen sofort abzugsfähigen Kosten und solchen, die über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden müssen, zu unterscheiden.
Sofort abzugsfähige Kosten:
- Betriebskosten: Dazu zählen Ausgaben wie Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und ähnliche Nebenkosten.
- Verwaltungskosten: Gebühren für die Hausverwaltung oder andere administrative Dienstleistungen.
- Instandhaltungsaufwendungen: Regelmäßige Reparaturen und Wartungsarbeiten, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie erhalten, wie Malerarbeiten oder kleinere Reparaturen.
- Versicherungen: Prämien für Gebäudeversicherungen oder andere relevante Versicherungen im Zusammenhang mit der Immobilie.
- Finanzierungskosten: Zinsen und Gebühren für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden.
- Steuerliche und rechtliche Beratungskosten: Sofern sie nicht im Zusammenhang mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie stehen.
Einzahlungen auf das Rücklagenkonto sind steuerlich nicht abzugsfähig, da die Rücklage de facto ein „Sparguthaben“ darstellt. Erst wenn Beträge aus der Rücklage verwendet werden (zB für Reparaturen) ist dies steuerlich abzugsfähig. Die jährliche Abrechnung der Hausverwaltung gibt Aufschluss über Art, Höhe und Zeitpunkt der (aliquoten) Verwendung der Rücklagen.
Über die Nutzungsdauer abzuschreibende Kosten:
- Anschaffungs- und Herstellungskosten: Die Kosten für den Erwerb oder Bau der Immobilie werden über die Nutzungsdauer als sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt. In Österreich beträgt der AfA-Satz für Gebäude im außerbetrieblichen Bereich in der Regel 1,5 % pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von etwa 66,67 Jahren entspricht. In bestimmten Fällen besteht auch die Möglichkeit einen höheren AfA-Satz anzuwenden.
- Instandsetzungsaufwendungen – Verteilungspflicht: Aufwendungen, die den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen oder ihren Zustand wesentlich verbessern, müssen auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, wenn sie Wohngebäude betreffen.
- Bestimmte Aufwendungen – Verteilungsmöglichkeit: zB nicht regelmäßig anfallende Instandhaltungsarbeiten ( Erneuerung von Dach oder Fassade, Austausch von Fenstern und Außentüren) können über Antrag über 15 Jahre absetzt werden
- Einrichtung und Ausstattung: Anschaffungen wie Einbauküchen oder andere langlebige Wirtschaftsgüter werden entsprechend ihrer geschätzten Nutzungsdauer abgeschrieben.
Es ist entscheidend, die Ausgaben korrekt zu kategorisieren und zu dokumentieren, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und mögliche Nachzahlungen zu vermeiden.
Frage 4: Wie kann ich die Abschreibung (AfA) meiner Liegenschaft ermitteln?
Nur der Gebäudeanteil einer Liegenschaft kann über die Nutzungsdauer mit dem AfA-Satz (idR 1,5 %) abgeschrieben werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind per Gesetz von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden, dh der Gebäudeanteil beträgt idR 60 %. Die Grundanteilsverordnung (GrundanteilsVO) regelt dabei näher, welcher Teil des Kaufpreises einer Immobilie dem Grund und welcher dem Gebäude zugeordnet wird. Dementsprechend kann sich aus der GrundanteilsVO zB ein Gebäudeanteil von 70 % oder 80 % ergeben, der als Abschreibungsbasis herangezogen wird.
Frage 5:? Ich vermiete eine Immobilie im Ausland. Was muss ich beachten?
Wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien im Ausland erzielt werden, hat dies häufig auch Konsequenzuen für die Einkommensteuer in Österreich. Zunächst legt meist ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) fest, welcher Staat das Besteuerungsrecht hat bzw in welcher Weise die Besteuerung erfolgen darf. Die DBA in Österreich sehen für ausländische Vermietungseinkünfte entweder die Methode der Befreiung oder der Anrechnung vor.
Bei der Anrechnungsmethode werden die ausländischen Einkünfte auch in Österreich in die Einkommensteuererklärung aufgenommen. Die im Ausland auf die Vermietung erhobene Steuer wird auf die Einkommensteuer in Österreich angerechnet. Ist der Steuersatz im Ausland niedriger als in Österreich, kann sich somit eine Einkommensteuernachzahlung in Österreich ergeben.
Bei der Befreiungsmethode befreit Österreich die im Ausland versteuerten Einkünfte, bezieht diese jedoch für die Berechnung des (progressiven) Steuersatzes in Österreich mit ein (Progressionsvorbehalt). Dieser (höhere) Steuersatz wird dann auf die inländischen (Österreichischen) Einkünfte angewendet, wodurch sich idR eine höhere Einkommensteuer bzw Nachzahlung ergibt.
Frage 6: Was geschieht, wenn meine Vermietung auf Dauer nur Verluste bringt?
Wenn Ihre Vermietung über einen längeren Zeitraum Verluste erzielt, kann die Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft werden. Insbesondere bei der privaten Vermietung von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern zu Wohnzwecken („kleine Vermietung“) wird Liebhaberei angenommen.
Eine solche Einstufung hat entscheidende steuerliche Konsequenzen, da Verluste aus einer als Liebhaberei qualifizierten Tätigkeit nicht steuerlich geltend gemacht, dh nicht steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnet werden können.
In der Praxis prüft das Finanzamt, ob bei Ihrer Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Um diese Absicht nachzuweisen, müssen Sie eine sogenannte Prognoserechnung erstellen, aus der hervorgeht, dass nach einem bestimmten Betrachtungszeitraum ein Gesamtüberschuss erzielt wird.
Bei der kleinen Vermietung beträgt der Betrachtungszeitraum für die Prognoserechnung 20 Jahre ab Beginn der Vermietung bzw max 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Wenn die Vermietung ab 1.1.2024 beginnt, beträgt der Zeitraum 25 bzw max 28 Jahre.
Kann nachgewiesen werden, dass die Vermietung über den Betrachtungszeitraum einen Gesamtüberschuss abwerfen wird, bleibt die steuerliche Anerkennung anfänglich erzielter Verluste weiterhin möglich.
Frage 7: Ich habe vergessen, meine Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung anzugeben bzw habe ich meine Steuererklärung zu spät abgegeben. Was kann ich tun?
Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung nicht (korrekt) angeführt haben bzw die Einreichung der Steuererklärung verspätet erfolgt und sich aus der Steuererklärung eine Nachzahlung ergibt, kann dies mit finanzstrafrechtlichen Konsequenzen verbunden sein und zu Strafzahlungen führen. Daher ist schnelles Handeln wichtig, um finanzielle und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Die beste Lösung ist eine freiwillige Selbstanzeige zu erstatten. Diese ermöglicht es, Fehler zu korrigieren und Strafen zu vermeiden, sofern sie rechtzeitig, vollständig und korrekt erfolgt. Wichtig ist, dass die Anzeige vor einer möglichen Entdeckung durch das Finanzamt eingereicht wird, z. B. vor einer Steuerprüfung.
Für eine wirksame Selbstanzeige müssen alle nicht gemeldeten Einkünfte lückenlos nachgemeldet werden. Dazu gehört auch die Nachzahlung der fälligen Steuern samt Verzugszinsen innerhalb einer Frist, die das Finanzamt vorgibt. Unvollständige oder verspätete Angaben oder die nicht fristgerechte Bezahlung der Abgaben, können dazu führen, dass die Selbstanzeige unwirksam wird, was rechtliche Sanktionen nach sich ziehen kann.
Die Selbstanzeige ist an strenge Formvorschriften gebunden. Um sicherzustellen, dass die Selbstanzeige alle gesetzlichen Anforderungen bzw Formerfordernisse erfüllt, empfiehlt sich die Unterstützung durch eine/n Steuerberater:in. Dieser kann die Selbstanzeige professionell vorbereiten und mögliche Fehler vermeiden. Durch eine sorgfältige Buchführung und die Einhaltung von Fristen, lässt sich das Risiko ähnlicher Versäumnisse in der Zukunft deutlich reduzieren.
Haben Sie noch Fragen? ARTUS steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite (info@artus.at).